《西安个人住房“商转公”贷款操作规程》（试行）

第一章总则

　　第一条为进一步拓宽住房公积金的使用渠道，扩大公积金贷款制度惠及面，充分发挥其住房保障作用，满足缴存职工办理商转公贷款的需求，降低广大缴存职工住房贷款成本。西安住房公积金管理中心根据《西安市住房公积金管理条例》、《西安市住房公积金贷款管理办法》结合西安住房公积金管理工作实际，制定本操作规程。

　　第二条本操作规程所称个人住房商业贷款转住房公积金贷款（以下简称“商转公”贷款），是指住房公积金缴存职工将本人或配偶已办理且尚未结清的个人住房商业贷款（以下简称“原商贷”）转换为在西安住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）委托商业银行（以下简称“受委托银行”）办理的住房公积金贷款。

　　第三条公积金中心负责“商转公”贷款的审批和管理；受委托银行根据公积金中心规定，受理“商转公”贷款的咨询、申请、办理及贷款发放与回收等业务；公积金中心认可的担保机构负责“商转公”贷款担保，贷款房屋抵押登记、不良贷款催收和代偿等业务。

第二章 “商转公”贷款对象和条件

　　第四条 “商转公”贷款对象

　　在西安住房公积金管理中心按规定正常连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上，购买自住普通住房时，办理了个人住房商业贷款的职工，可以申请“商转公”贷款。

　　第五条申请“商转公”贷款应具备条件

　　（一）申请人在办理原商贷时，已缴存住房公积金。符合西安住房公积金贷款的相关规定，且原商业贷款可以提前结清；

　　（二）申请人具有完全民事行为能力，有稳定的职业和收入，具有偿还贷款本息的能力；

　　（三）申请人应为原商贷房屋买受人（仅限夫妻）其中之一。原商贷房屋买受人为父母子女或联名购买的，“商转公”贷款申请不予受理；

　　（四）申请人及配偶无尚未还清的公积金贷款，且无影响公积金贷款偿还能力的其他债务；

　　（五）申请人及配偶信用良好，征信系统内无连续3期（含）或累计6期（含）以上逾期记录，且原商贷还款状态正常无逾期；

　　（六）所购住房在西安市行政区域内，且该房屋已办理房屋权属证书；

　　（七）原商贷借款人已离异，经法院生效的法律文书或离婚协议中明确其房屋产权归属已不在原商贷借款人名下的，原商贷借款人或配偶均不能办理“商转公”贷款;

　　（八）个人住房组合贷款中的商业贷款不能办理“商转公”贷款业务；

　　（九）“商转公”贷款银行应为公积金中心受委托银行之一；

　　（十）申请人按照公积金中心和受委托银行认可的担保方式提供“商转公”贷款担保；

　　（十一）法律、法规、规章和西安住房公积金管理委员会规定的其他条件。

第三章 “商转公”贷款额度、利率和期限

　　第六条 “商转公”贷款额度

　　“商转公”贷款的申请额度不超过房屋总价款的70%，且不高于原商贷剩余本金部分（以万元为单位取整），同时不得高于借款人可申请住房公积金贷款的最高额度。

　　第七条 “商转公”贷款利率

　　“商转公”贷款利率按中国人民银行规定执行。贷款期内遇法定利率调整，贷款期限为一年（含）的不调整；一年以上的于次年1月1日起按相应利率档次执行新的利率规定。

　　第八条 “商转公”贷款期限

　　“商转公”贷款期限与原商贷已还贷款期限之和不得超过30年。最终贷款期限以公积金中心审核批准的《西安个人住房公积金借款合同》（以下简称《借款合同》）期限为准。

第四章 “商转公”贷款办理流程

　　第九条贷款申请

　　受委托银行应按公积金中心的政策规定，负责“商转公”贷款的咨询服务，银行工作人员应指导借款人准确完整的填写《个人住房“商转公”贷款申请表》并提供以下资料：

　　1、申请人及配偶身份证（原件和复印件）；

　　2、申请人婚姻证明（原件和复印件）；

　　3、申请人及配偶收入证明；

　　4、申请人及配偶征信报告；

　　5、申请人及配偶印章；

　　6、《房屋所有权证》复印件或《不动产权证书》复印件；

　　7、原商业贷款借款合同、还款计划及还款明细；

　　8、公积金中心要求的其他资料。

　　第十条贷前调查

　　受委托银行审核借款人“商转公”贷款资格，根据原商贷借款合同、还款计划测算“商转公”贷款额度、期限。符合条件后扫描录入相关资料并提交公积金审贷系统。

　　第十一条贷款面签

　　对符合“商转公”贷款条件的，由受委托银行经办人员指导借款人及配偶，签署“商转公”贷款相关资料。

　　第十二条贷款审批

　　“商转公”贷款资料齐全后，公积金中心按照“商转公”贷款审批流程逐级审批。

　　第十三条结清原商贷

　　公积金中心审批通过后，通知借款人自筹资金偿还原商业贷款。借款人在收到通知后30天内，前往原商贷银行偿还原商贷剩余本息，结清原商贷。

　　第十四条注销原商贷

　　借款人凭原商贷银行结清证明等资料办理原商贷注销手续。

　　第十五条抵押登记

　　借款人将房屋所有权证递交至担保机构办理抵押登记手续。

　　第十六条银行放款

　　受委托银行收到《担保办结通知书》后，发放“商转公”贷款至指定账户，通知借款人领取《借款合同》，签订“商转公”贷款还款计划。

第五章 “商转公”贷款担保

　　第十七条 “商转公”贷款采取的担保方式：由公积金中心认可的担保机构为借款人提供连带责任保证。借款人以所购房屋抵押作为担保的反担保；

　　第十八条借款人以所购住房作为贷款抵押物，将住房价值全额用于贷款抵押，并到房产管理部门办理抵押登记。担保责任范围包括“商转公”贷款的本金及利息、罚息、违约金、损害赔偿金和其他实现债权所需的全部费用。

　　第十九条借款人对设定抵押的财产在抵押期间内必须妥善保管，负有维修、保养的责任，保证抵押物完好无损，并随时接受抵押权人的监督检查，抵押期间，未经抵押权人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠以及擅自处分。

　　第二十条抵押人违反抵押合同或抵押物因意外毁损，难以清偿《借款合同》项下的贷款本息，借款人应提供符合抵押权人要求的新保证或新抵押。

　　第二十一条住房抵押担保的期限自抵押物登记完成之日起至借款人全部清偿贷款本息之日后两年止。

第六章 “商转公”贷款的偿还

　　第二十二条借款人应当按《借款合同》约定的还款计划、还款方式偿还“商转公”贷款本息。

　　第二十三条借款人自银行放款之日的次月起进入还款期，借款人在每月还款日前将月还款本息足额缴存至还款账户。

　　第二十四条借款人可以在贷款发放半年以后提前全部或部分偿还贷款。借款人提前偿还贷款的，应当向受委托银行提出申请。

　　第二十五条借款人提前全部还款的，应在归还当期贷款本息的同时结清全部剩余贷款本金。

　　借款人提前部分还款的，按照剩余本金、剩余期限重新计算以后的月应还本息额。

　　借款人提前还款，此前已计收的贷款利息及相关费用不再调整。

　　第二十六条借款人还清“商转公”贷款本息后，应及时到房产抵押登记部门办理抵押注销手续。

第七章 “商转公”贷款贷后管理

　　第二十七条借款人在受委托银行开设用于偿还“商转公”贷款的还款账户，按照《借款合同》约定，每月按时足额偿还贷款，由受委托银行扣划贷款本息。

　　第二十八条借款人未按照《借款合同》约定，按时足额偿还“商转公”贷款本息，造成贷款逾期的，按照中国人民银行有关规定计收罚息。

　　第二十九条受委托银行负责借款人信息的维护及逾期催收工作，担保机构负责抵押物的管理和不良贷款清收。

　　第三十条借款人违反《借款合同》约定，致使公积金中心决定提前终止合同的，担保机构应当对抵押物进行处置，处置抵押物所得用于“商转公”贷款清偿。

第八章贷款风险控制

　　第三十一条借款人有下列情形之一的，贷款人有权停止支付贷款或提前收回全部贷款：

　　1、借款人采取欺骗和提供虚假材料手段骗取贷款的；

　　2、抵押物毁损不足以清偿贷款本息，而借款人未按要求提供新抵押物的；

　　3、未经贷款人同意，借款人将抵押设定抵押权和质押权财产或权益再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠以及擅自处分的；

　　4、借款人不按照《借款合同》规定用途使用贷款的；

　　5、借款人提出贷款申请后，非正常停缴住房公积金的；

　　6、借款人违反《借款合同》条款规定，经公积金中心或受委托银行指出，借款人仍不予改正的；

　　7、借款人拒绝或阻扰贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；

　　8、借款人卷入或即将卷入重大诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，足以影响其偿债能力的；

　　9、借款人由于其他原因，影响借款偿还或损害贷款人利益的。

　　第三十二条抵押权利证明由承保“商转公”贷款的担保机构保管。贷款结清后，由产权人持相关证件领取房屋所有权证。

第九章附则

　　第三十三条本操作规程由西安住房公积金管理中心信贷管理处负责解释。

　　第三十四条本操作规程于2017年4月10日起试行，试行期一年。